Fermage

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Le fermage

  • Le prix du fermage

La liberté des parties pour établir le prix fermage est réduite. Le choix ne peut s'exercer qu'entre un minimum et un maximum définis par arrêté préfectoral, selon les régions naturelles et la catégorie des terrains et/ou des bâtiments concernés. Cela concerne les bâtiments d'habitation, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation ainsi que le loyer des terres portant cultures pérennes.

Depuis 1995, le prix fermage est fixé en monnaie et non plus en denrées.

  • Paiement du fermage

Le fermage doit être versé à l'échéance fixée dans le bail. Le loyer est payable à terme échu. Le paiement qui intervient à l'issue de la première année de jouissance correspond au montant convenu dans le bail.

  • L'indice des fermages

L'indice des fermages est national et composé pour :

  •  60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole (RBEA) à l'hectare constaté sur le plan national au cours des 5 années précédentes,
  • 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
  • Evolution des fermages en cours :

L'actualisation ne s'applique qu'à compter de la 2ème année de jouissance. Le loyer à payer est égal au fermage de l'année précédente x par le pourcentage de variation de l'indice.

L'indice départemental des fermages

La variation de l’indice national des fermages, applicable dans le Lot pour la période du 1er Octobre 2017 au 30 Septembre 2018 est de : -3,2 %, par rapport à l’année précédente (1er Octobre 2016 au 30 Septembre 2017).

A consulter : Arrêté départemental portant sur l'indice des fermages

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Le bail rural

(Régi par les art. L 411-1 et suivants du Code Rural et de la pêche maritime)

  • Son objet :

Le bail est :

> par lequel un propriétaire," le bailleur", met à la disposition d’un agriculteur, "le fermier",

> un (terrains et/ou édifices d'exploitation) ... ,

> en vue d’y ... ,

> moyennant le paiement d’un ... .

  • Son statut :

Le statut des baux ruraux est un statut dit "d’ordre public", on ne peut y déroger par convention contraire.

  • Les parties :

Le bail est conclu entre deux parties :

> Un bailleur :

Il s'agit d'une personne majeure, capable, et possédant le bien en .

Si le bien est en nue propriété avec réserve d'usufruit ou en indivision le consentement de toutes les parties s'avère nécessaire (à défaut de la signature d'une partie, le bail n'est pas opposable au tiers).

> Un preneur :

pour une installation ou une prise complémentaire de parcelle. Il doit être en conformité avec le contrôle des structures.

> Pour les baux d'une durée inférieure à 12 ans
Aucune obligation à la rédaction d’un écrit. L’exigence d’un écrit est une règle de preuve non une règle de fond. Ainsi, à défaut de celui-ci, on considère que le bail est formé pour 9 ans aux clauses et conditions prévues selon un contrat type de la commission consultative des baux ruraux.

De l'intérêt d'un écrit et d'un écrit correctement rédigé :
Le statut du fermage s'applique à tout bail.

En effet, le bail verbal est valable, simplement la preuve de son existence, de sa date d'effet, du prix, de l'état des parcelles, des arbres existants, est difficile à rapporter. Il est donc fortement conseillé de rédiger un écrit.

Le statut du fermage étant d'ordre public. Il n'est pas possible d'inclure certaines dispositions quand bien même les parties en seraient d'accord.

> A contrario, les baux d'une durée supérieure à 12 ans : bail à long terme de 18 ans minimum ou 25 ans, doivent être passés sous acte authentique devant notaire et publiés au bureau des hypothèques.
Ces derniers sont, en outre exonérés de la publicité foncière.

  • L'état des lieux

Il constate l'état de la propriété, le degré d'entretien dont rendement au jour de la rédaction du bail.
C'est un instrument de preuve. Tel un inventaire, il permet au fermier de faire la preuve des améliorations apportées lors de l'état des lieux de sortie et de réfuter les arguments que le mauvais entretien du fonds. Il doit être établi de manière contradictoire.

> Les obligations des parties

Pour le fermier :

> payer le loyer,
> utiliser le fonds suivant sa destination,
> effectuer les réparations locatives afin de maintenir en état le fond,
> être à jour de ses assurances.

Pour le bailleur :

> mettre le bien à disposition,
> garantir une jouissance paisible au fermier,
> assumer les grosses réparations,
> assurer le permanence et la qualité des plantations.

  • La vie du Bail

> Renouvellement du Bail

Bail rural de droit commun de 9 ans : il se renouvelle par périodes de 9 années sauf congé donné 18 mois avant par acte d'huissier pour de justes motifs. Il convient de préciser que les conditions de forme et de fonds de congé sont strictement encadrées par la Loi. C'est un droit d'ordre public donné au fermier, aucune convention ne pourrait l'écarter.

> Cession du bail

Elle est interdite sauf au profit d'un conjoint ou descendant apte à poursuivre l'exploitation (Article L411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime), dans ce cas ce n'est pas un nouveau bail car le cessionnaire obtient les droits et obligations pour la période restant à couvrir.

Cas particulier : le bail cessible hors cadre familial conclu pour une durée de 18 ans renouvelable tous les 5 ans, passé sous acte authentique devant notaire dans lequel les parties déclarent se soumettre aux dispositions de bail (Article L418-1 du Code Rural).

> Sous-location

La sous-location est interdite pour les baux ruraux même avec l'accord du propriétaire ! (Dérogation cependant en ce qui concerne la location des biens à usage de vacances et de loisirs pour une durée n'excédant pas 3 mois ou pour un usage d'habitation avec un accord écrit du bailleur ou à défaut du juge).

> Echange de parcelles entre fermiers

La procédure des échanges en jouissance de parcelles dans le cadre d'un bail rural est très encadrée par la législation car elle est une exception au principe d'interdiction de cession de bail ou de sous-location.

Les règles de l'échange

La part de la surface du fond loué susceptible d'être échangée est fixée dans chaque département après avis de la CDOA. Les échanges ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface ne dépasse pas 20% de la SMI.

Le fermier doit notifier le projet d'échange au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a la faculté de s'opposer dans un délai de 2 mois en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

L'échange de parcelles doit obéir aux règles du contrôle des structures.
Le preneur, malgré l'échange :

> reste tenu de toutes les obligations découlant de son bail vis à vis du bailleur,
> conserve également son droit de préemption sur les parcelles qu'il a loué.

Il est vivement conseillé de formaliser par écrit l'échange dès l'obtention de l'accord du propriétaire.

> Vente du bien loué

Le propriétaire qui souhaite vendre, doit tenir compte du droit de préemption du fermier (Article L 412-1 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime).

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